Consideraciones acerca de la Propuesta de Zonificación Indicativa sobre Densidades (ZID) en Santo Domingo

Por Magaly Caba

22 Agosto 2009

La propuesta de Resolución presentada por el Ayuntamiento del Distrito Nacional, ADN, que establece la Zonificación Indicativa sobre Densidades (ZID) en la Circunscripción no. 1 del Distrito Nacional, nos parece un buen ejercicio de clasificación de manzanas que constituye el punto de partida para la discusión de las normativas de uso de suelo en dichas zonas. Felicitamos al ADN por eso, sin embargo, queremos hacer las siguientes consideraciones:

1. En términos generales el documento sólo toma en cuenta la variable demográfica, la densidad de población. Debiera exponer la densidad que se estima por zona y/o manzanas, además de la densidad global que se está estimando en la ciudad de Santo Domingo. Eso permitiría lograr reajustes en el tránsito vehicular, anchos de calles, accesos y facilitaría el trabajo de bomberos y paramédicos en los casos que fuese necesario.

2. El documento no cruza otras variables como: microclima, medio ambiente, tránsito, aireación, ventilación, visuales a corta y larga distancia, perspectivas urbanas, espacio público, área construida, zonas verdes, uso de suelo no residencial y sus densidades, costos del terreno, servicios, suelo no urbanizable,… entre otras que pueden escaparse.

3. El documento no establece la proporción área construida- área verde, espacio edificado- no edificado. Debiera establecerse una relación de área y de volumen en edificaciones según las alturas que se quieran establecer.

4. Las alturas deben permitirse en función de los linderos que se pretenden manejar. Se sugiere el establecimiento de un ángulo desde el nivel más alto del edificio propuesto al borde del terreno al que pertenece, según la cantidad de pisos y el volumen construido que se maneja en la edificación. Los edificios altos y esbeltos no tienen el mismo impacto en la ciudad que edificios menos altos pero de mucho volumen…Por eso hablamos de volumen.

5. Los retiros deben planearse sobre la masa sólida de la edificación. Se sugiere establecer una proporción o porcentaje del hueco y del lleno en función de las alturas que se manejan. Algunos organismos arquitectónicos requieren voladizos o aleros en su acceso frontal que más bien constituyen una bondad en la edificación en lugar de ser un agresor del espacio urbano. Igualmente algunas masas de edificaciones necesitan un mayor retiro para que no incidan negativamente en la urbe y puedan ser apreciadas en su justa dimensión por la ciudad.

6. El techado de 4.00 m (no. 14, párrafo 1) debe ser incrementado según los niveles de la edificación y según los retiros que se manejen en el proyecto.

7. El techado del parqueo frontal es agresivo a la ciudad. Deben establecerse niveles de cerramiento en los laterales.

8. El retranqueo debe ser revisado. Las edificaciones en altura deben permitir voladizos superiores (tipo Banco Central) o superficies lisas. Eso es más viable en un clima como el nuestro, en especial por las variables de asoleamiento y sombras. El retranqueo es necesario sólo en los casos donde no se establecen perfiles de calles y lo edificios y las manzanas de borde son todos del mismo tamaño para conseguir un efecto chimenea en los linderos.

9. No estamos de acuerdo con los edificios pantallas, todos de un mismo nivel en los perfiles de calle porque generan una zona de calma sin cruce de brisas en la parte atrás e igualmente se obtiene una zona de siempre-en-sombra no deseada. La misma genera hongos y bacterias en los espacios traseros por el grado de humedad que puede acumularse obteniendo el desarrollo de una arquitectura no sana para el habitante de dicha zona. Abogamos por el diseño de perfiles de calles en armonía con el cruce de las variables dando prioridad a las variables características de las manzanas en cada zona (es decir, topografía, incidencia de las brisas, visuales,...

10. Igualmente los edificios pantallas más altos en los bordes de las manzanas no permiten el disfrute de las visuales desde el interior de las manzanas donde existen mayores posibilidades de permanencia a todas las horas del día porque tienen mayor vocación residencial. A estos no se les da la oportunidad de disfrutar de las visuales agradables de la ciudad porque quedarían encajonados dentro de todas aquellas edificaciones altas propuestas en los bordes. Las manzanas centrales tienen cierto grado de “protección”, pero no tienen visuales, permanecen en la zona de calma, y el ruido que allí entra se queda rebotando de una superficie a otra, no sale.

11. Debe proponerse un mínimo de acera y un ancho de calle aceptable según las densidades que se manejan en cada una de las manzanas. Por eso es relevante conocer la densidad total proyectada en cada uno de los bloques de manzanas.

12. La regulación sobre los estacionamientos debe revisarse. Un edificio de estacionamientos con los retiros adecuados y la proporción de hueco- lleno de manera que permita la aireación y la salida de los gases de los vehículos es más amigable a la ciudad y al habitante que una mole de dos niveles conexos a la vía pública.

13. Las escaleras helicoidales deben permitirse siempre y cuando cumplan con 1.3 a 2 veces el ancho del tramo de su equivalente en una escalera recta. Esa es una normativa internacional generalizada. Igualmente deben tener un ancho mínimo (de unos 20 cm) en la parte estrecha de la huella para que funcionen adecuadamente. Asimismo las contrahuellas tienden a ser más altas que las de 0.175 m porque en ellas el paso es más corto. Mientras más corto el paso más alto el escalón, mientras más largo el paso menos altura debe tener. Las escalinatas en exterior deben tener huellas más anchas y contrahuellas cercanas a los 15 cm. El paso es más largo y pausado,… es de paseo.

En términos generales pienso que debe abogarse por una normativa de perfiles de calles, según la topografía, incidencia solar, aireación y ventilación, visuales de exteriores, densidad proyectada, ruidos… con una proporción de espacio edificado donde pueda renovarse el aire circundante.